旺季不旺,广州楼市“金九”成色不足?

与此同时,楼市金融和信贷政策也在发生变化。8月25日,央行宣布个人住房贷款利率的定价基准从之前参考基准利率调整为参考贷款市场报价利率。戴德梁行广州估价及顾问服务部高级助理董事曾国胜向记者表示,这是坚持“房住不炒”的举措,具体影响上,购买二套房而言会受“加点”“限低不限高”等因素作用,从而抑制投资性购房需求,他认为,总体而言房地产市场预计会保持稳定。

编辑: 陈雨昀

值得注意的是,截至17日,9月已网签的住宅数量甚至不及8月同期水平。根据阳光家缘数据,今年8月1日至17日广州一手住宅网签成交3466套,比9月同期还多了535套,8月全月网签量也达到6918套。尽管现在距离9月末仍有十几天的时间,但今年传统的“旺季9月”会否超过“淡季8月”的水平,仍是未知数。

在房价层面,根据国家统计局最新公布的8月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,广州新建商品住宅价格同比上涨0.2%,二手住宅价格环比持平。70个大中城市里,二手房价格环比下调的城市有20个,房价涨幅呈现出放缓趋势。

9月本来是房地产市场的传统旺季,业内通常也会将9月与10月合称为“金九银十”,再加上年尾房企有集中推货冲业绩的西关,因此最后四个月对各地楼市和开发企业至关重要。但近几年来房地产行业形势出现的新变化,也让房地产市场销售周期发生了些许改变。

而在刚刚过去的中秋小长假,根据克而瑞统计数据,广州三天内新建商品住宅成交面积38101平方米,是四个一线城市中最高的,但与去年中秋相比仍有不同程度的下调。

分城区域来看,目前暂未有任何城区成交量突破千套,排在首位的仍是增城,截至统计时间往前713套,随后的番禺、南沙、荔湾等均未超过500套。不过,11个城区中有9个成交量站上三位数,即便是最少的越秀也有17套入账,这也让各城区的成交量显得较为“平均”。

葛政涵

网签数据:不及8月同期,中秋同比回落

不过,开盘不代表项目一定会大卖。根据广州克而瑞的分析,在15个入市楼盘中,开盘去化率超过80%的楼盘仅有天河兰亭盛荟与番禺思科智慧城两个项目,其中兰亭盛荟推出79-122平方米二至四房,共计93套,带装修报价4.7万元/平方米;思科智慧城加推123-195平方米三至四房,只有30套,报价3.6-4万元/平方米。

楼盘供求:供应量高,开盘去化不理想

在政策环境上,今年广州楼市调控政策并未发生根本性调整,基础环境未发生改变。事实上,自2016年底至今,楼市调控始终是国内热点城市楼市的主基调。在因地制宜、因城施策、分类调控政策的指引下,稳地价、稳房价、稳预期是各地房地产市场发展的主旋律。另据中原地产研究中心统计,今年前8月,全国房地产调控政策出台367次。

成交不景气的同时,新增供应则在进入9月后突然增加。广州克而瑞统计显示,在8月26日至9月15日的三周内,广州新增各类商品房累计5386套,总面积达到58.44万平方米,其中商品住宅供应总量4270套,供应总面积47.9万平方米,占比超过80%。

历史数据显示,过去几年里,广州一手房9月成交量过万发生在2016和2018两年,均达到1.3万套,而在2017年全国楼市启动大范围严控,广州“3·17”“3·30”两大调控政策的影响下,当年9月一手房成交量只有5624套,暂位于2015年以来的最低水平。

来自网易房产数据中心监控阳光家缘的网签情况显示,9日1日至17日,广州一手市场成交量为2931套,且不说与去年同期相比,甚至还没有被视作“淡季”的8月同期水平高。

不过,广州楼市并非出现“大起大落”,而是仍然保持了一定的成交水平。近年来,受市场环境和政策环境的影响,国内各地楼市都在朝着稳地价、稳房价、稳预期的目标发展。

市场环境:金融信贷政策促楼市稳定发展

预售批复增加意味着房企仍在瞄准9至10月的传统成交旺季。但广州克而瑞指出,或许是受中秋假期的影响,上周末广州仅有6个项目入市开卖,而9月初至今,入市项目也仅有15个,均为旧盘加推,其中增城占了10个。各家楼盘推货量并不多,最高的科慧花园推出190套新货。

中原地产首席分析师张大伟看来,当前房地产市场已经没有淡旺季之分。他认为,全国看当下市场已经出现逐渐平稳的迹象,多个城市楼市逐渐开始冲高回落,热点城市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。

供应高峰出现在上周,广州一口气批复了2310套住宅,合计25.8万平方米,环比增加202%。值得关注的是,中心城区的供应量达到3.04万平方米,占比12%,其中供应量最大的是番禺加富花园二期,共计328套、3.08万平方米。

综合看来,广州9月以来的一手楼市表现并不出色,但也并非“大起大落”,仍然保持了相对稳定的成交水平。

进入9月,广州一手住宅网签成交显得很一般。网易房产数据中心监控阳光家缘网签数据显示,9月1日至17日广州一手房成交2931套,与去年9月同期的4006套相比缩减约26.8%。

其他的楼盘就没这么幸运了。统计显示,去化率在20%至40%间的楼盘有5个,其中就包括南沙星河山海湾、黄埔招商雍景湾等项目。而增城的品秀星图,南沙的金科集美御峰、南沙金茂湾等三个楼盘项目,去化率甚至不到20%。

南方产业智库

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